SMSF 房产投资，交给专业团队。
什么是 SMSF 贷款？
用你的自管养老基金购买投资房产。
SMSF 贷款即有限追索借款安排（LRBA），让基金借款购买住宅或商业投资物业。租金用于偿还贷款，盈余留在基金内。
只有部分银行提供 SMSF 贷款，利率也高于普通房贷，因为一旦违约，银行只能追索该物业，不能动用基金的其他资金或租金。贷款还清后，法定产权转给 SMSF，基金可继续收租或出售。
SMSF 贷款是这样运作的。
运作方式
有限追索贷款
SMSF 受托人借款购买单一可购资产，例如一处房产。
持有信托
还清贷款前，房产由独立的持有信托代持。
能借多少
取决于基金余额和供款。部分专业贷款机构住宅最高约 90%、商业约 80%，主流银行通常更低。
基金收入
银行评估雇主供款、自愿供款、租金以及股息和利息收入。
贷款限制
- 不提供建房贷款
- 不能自住 SMSF 持有的住宅（你的生意可按市场租金使用商业物业）
- 你或关联方不能把住宅卖给 SMSF（商业物业可以）
- 可以维修保养，但在还清贷款前不能做改变房产性质的装修
- 投资必须符合唯一目的测试：为退休提供福利
SMSF 房产投资的优势
- 潜在节税：基金收益一般最高按 15% 征税，进入养老金领取阶段后的收益可免税。
- 资产保护：养老金内的资产一般不受债权人追索。
- 投资机会：合并养老金余额，买到原本负担不起的物业。
- 分散投资：在股票和现金之外增加房产，获取租金回报和增值潜力。
需要权衡的风险
| 风险 | 具体含义 |
|---|---|
| 成本更高 | SMSF 贷款通常比普通房贷贵，还有设立、审计和会计费用。 |
| 现金流 | 基金账户必须足以支付月供、保险、市政费等各项开支。 |
| 不能改建 | 还清贷款前，不能进行改变房产性质的装修。 |
| 亏损留在基金内 | 物业亏损不能抵扣你基金外的个人收入。 |
向 SMSF 供款的方式
以下为 2025–26 财年上限，会随指数调整，请与会计师确认当年最新上限。
| 类型 | 说明 |
|---|---|
| 优惠税率供款 | 在基金内按 15% 征税，每年最多可抵税 $30,000。若养老金总余额低于 $50 万，可使用过去五年未用完的额度。 |
| 非优惠税率供款 | 税后供款、不可抵税，养老金总余额低于 $200 万时每年上限 $120,000（使用提前额度规则可更多）。 |
| 缩房供款 | 年满 55 岁，出售住房后每人最多可供款 $300,000，不计入非优惠税率供款上限。 |
- 我们负责安排贷款；SMSF 或购房是否适合你，需由持牌财务顾问判断。
- 向关联方借款必须按公平市场条件并签署书面协议。
想聊聊你有哪些选择吗？
常见问题
如何申请 SMSF 贷款？
- • 通过注册 SMSF 服务商或会计师设立基金。
- • 向专做 SMSF 贷款的银行取得预批。
- • 找到符合 SMSF 规则的物业，并在签约前设立持有信托。
SMSF 贷款可以转贷吗？
- 通常可以，前提是没有拖欠，且最近 12 个月按时还款。
借款能力如何评估？
- 依据基金最新报税单和管理账目中的现有收入，加上新物业的预期租金。基金收入必须足以支撑贷款。
为什么很少银行给养老基金贷款？
- 市场规模小、信托贷款复杂，而且银行只能追索该物业本身。
以上仅为一般资讯，依据截至 2026 年 10 月 31 日的 ATO、Moneysmart 资料及银行政策，不构成财务或税务建议。设立 SMSF 购房前请咨询持牌顾问。
